La transición hacia el carbono neto cero y la resiliencia climática ya se ha convertido en la corriente dominante en todos los sectores del mundo. En cuanto al sector inmobiliario, los edificios representan casi 40% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero (GEI), 50% del consumo mundial de energía y 40% del uso de materias primas, por lo que la gestión ASG y la inversión responsable son vitales. La inversión responsable, definida por el PRI de la ONU como una estrategia y una práctica para incorporar los factores ASG en las decisiones de inversión y el compromiso de la propiedad, se convierte en una tendencia en las inversiones inmobiliarias.

En comparación con otras clases de activos, la inversión en bienes inmuebles tiene sus características. En primer lugar, el horizonte de inversión es largo, lo que se atribuye a los largos periodos de construcción de las propiedades ASG, así como de las propiedades inmobiliarias. En segundo lugar, muchas cuestiones ASG importan principalmente a nivel regional. Por ejemplo, el clima extremo y la seguridad del agua están vinculados a ubicaciones geográficas. Una empresa de otros sectores suele poder trasladar sus operaciones o abastecerse de materiales alternativos, mientras que los proyectos inmobiliarios no tienen esa flexibilidad. Así pues, para los inversores es muy importante un planteamiento sistemático e informado para identificar y gestionar las cuestiones ASG en toda la cartera.

¿Cómo encaja la ASG en la inversión inmobiliaria?

Obviamente, no todos los criterios ASG pueden aplicarse a cada tipo de inversión inmobiliaria. Por ejemplo, un particular no necesita preocuparse por cuestiones de gobernanza cuando se limita a comprar una vivienda unifamiliar de alquiler. En vista de ello, hay varias formas posibles de asegurarse de que los distintos tipos de inversiones inmobiliarias integran los criterios ASG.

REITs. Dado que la mayoría de los REIT se negocian igual que las acciones, los criterios de inversión ESG son similares a los utilizados por los inversores en acciones. Una empresa que invierte en infraestructuras de energías renovables es más popular que otra que invierte en equipos de energía tradicionales. O, si una empresa se ha comprometido a lograr 100% de emisión neta cero atraerá a más inversores.

Fondos. Como método indirecto de inversión inmobiliaria, la inversión en fondos requiere un enfoque diferente de la inversión responsable. Aunque los inversores no pueden tomar decisiones de inversión concretas, sí pueden influir en el proceso de toma de decisiones. Estos inversores indirectos podrían supervisar e implicar a un gestor de inversiones en las necesidades sobre las políticas, los sistemas y los datos utilizados en relación con los fondos.

Inmuebles de inversión. En cuanto a este tipo, los inversores tienen bastante más control sobre la naturaleza ESG de las propiedades. Muchos inversores están declarando formalmente que incluirán objetivos de neutralidad de carbono en las estrategias. A medida que los inversores se sientan atraídos por propiedades que sean más sostenibles, estos activos valdrán más.

Cuatro pasos para gestionar las inversiones directas en bienes inmuebles sugeridos por PRI

Existen cuatro pasos para aplicar la inversión responsable a los inversores inmobiliarios directos, según PRI:

(Fuente: PRI)

Búsqueda de acuerdos. Antes de tomar una decisión de inversión, los inversores tienen mucho trabajo que hacer. Lo primero es el cribado, que se hace para ver si algún problema serio de ASG podría arruinar directamente la operación. Por ejemplo, las multas y los costes de saneamiento de terrenos contaminados son elementos habituales que podrían entrañar un riesgo financiero. En segundo lugar, es necesaria la diligencia debida, especialmente para el componente medioambiental. El trabajo de diligencia debida ESG requiere mucha información, que procede de diversas fuentes. Las fuentes son principalmente de tres tipos 1) Datos brutos, como facturas de servicios públicos, sistema de gestión de edificios y sistema de gestión medioambiental existente; 2) Informes de terceros, como informes de auditoría energética y certificaciones; 3) Base de datos independiente, como registros de inundaciones y terremotos.

El resultado de la diligencia debida en materia de ASG podría incluir tanto alertas de riesgo como listas de mejoras con costes y ahorros estimados. En el caso de las nuevas construcciones, es más eficaz integrar los factores ASG lo antes posible en el proceso. Durante la fase de diseño, los inversores pueden solicitar mejores prestaciones ASG, como la recogida de aguas pluviales y la instalación de energías renovables.

Decisión de inversión. Los resultados ESG identificados durante la diligencia debida deben registrarse en el memorando de inversión para que el comité de inversión los comprenda con precisión. Se sugiere que un responsable de inversiones participe en la reunión del comité de inversiones para comunicar las cuestiones importantes y responder a las preguntas. El comité de inversiones también debe tener en cuenta que las cuestiones ASG podrían afectar a la valoración de varias maneras, entre otras, las siguientes 1) Gastos de capital adicionales, por ejemplo, los costes de actualización de un sistema de agua potable; 2) Incertidumbre sobre los ingresos futuros, por ejemplo, edificios que no cumplen las normas mínimas de rendimiento energético establecidas por los gobiernos; 3) Riesgo de obsolescencia, por ejemplo, materiales de baja calidad que acortan la vida útil del edificio; 4) Riesgos identificados durante la diligencia debida, por ejemplo, alta probabilidad de desastres naturales. A continuación, el comité de inversión debe recopilar toda la información que pueda, elegir los aspectos materiales y, por último, tomar la decisión.

Propiedad. En la fase de propiedad, los inversores tienen mucho que hacer para crear valor mediante una inversión responsable. Como ejemplo de gestión de activos inmobiliarios, los inversores podrían mantener la eficiencia energética del inmueble instalando equipos sostenibles para reducir costes. En segundo lugar, conocer mejor el estado medioambiental de un edificio podría reducir los riesgos inciertos. Además, las certificaciones pueden utilizarse en la gestión de activos, lo que resulta útil para atraer a inquilinos y compradores. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) es una conocida certificación de construcción ecológica utilizada en todo el mundo. En 2019, la Torre de Shanghái se convirtió en el edificio más alto del mundo con certificación LEED Platino. Ese mismo año, la Zona Económica del Aeropuerto Internacional Daxing de Pekín obtuvo la certificación LEED for Cities como proyecto Plan and Design Platnum. Otras certificaciones incluyen Energy Star, BREEAM, Green Globes, Living Building Challenge, etc.

A veces, los inversores no tienen experiencia en gestión inmobiliaria en la fase de propiedad, ya que suelen subcontratar la gestión diaria a un gestor inmobiliario externo. El gestor inmobiliario externo también podría ayudar a captar inquilinos. Sin embargo, cuando los inversores deciden recurrir a fuentes de gestión externas, el éxito de la gestión de las cuestiones ASG dependerá de la selección de un buen gestor inmobiliario externo y de una colaboración eficaz con él.

Venta. En la fase de venta, los inversores también deben identificar y gestionar las cuestiones ASG importantes para evitar riesgos imprevistos que podrían ser utilizados por un comprador para negociar un precio más bajo. Teniendo esto en cuenta, deben aportarse pruebas que respalden las afirmaciones de que las cuestiones ASG están bien gestionadas. La gestión ASG y la mejora del rendimiento durante el paso anterior se materializarán en la venta del activo. Dado que la valoración de los activos difiere según los países y las regiones, es importante conocer mejor el entorno normativo y las políticas locales. Los inversores pueden tener en cuenta tantos factores como sea posible para que la operación tenga éxito.

Referencia

https://www.unpri.org/an-introduction-to-responsible-investment/an-introduction-to-responsible-investment-real-estate/5628.article

https://www.unpri.org/download?ac=11352

https://www.scmp.com/events/business/topics/redefining-hong-kong/article/3156364/esg-real-estate-industry-requires

http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303

https://www.asianinvestor.net/article/asian-asset-owners-seek-out-european-logistics-and-offices/474188

https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/

https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/

https://www.cbre.com/insights/reports/esg-and-real-estate-the-top-10-things-investors-need-to-know#social