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Seneca ESG
- 2021年11月25日
向净零碳和气候复原力过渡已成为全球各行各业的主流。就房地产业而言，建筑物排放的温室气体（GHG）占全球总量的近 40%，消耗的能源占全球总量的 50%，使用的原材料占全球总量的 40%，因此，ESG 管理和负责任投资至关重要。联合国环境、社会和公司责任倡议（PRI）将责任投资定义为将环境、社会和公司责任因素纳入投资决策和所有权参与的战略和实践，责任投资已成为房地产投资的一种趋势。
与其他资产类别相比，房地产投资有其特点。首先，投资期限较长，这是因为环境、社会和公司治理财产以及房地产财产的建设周期较长。其次，许多环境、社会和公司治理问题主要涉及区域层面。例如，极端天气和水安全与地理位置有关。其他行业的公司通常可以转移业务或采购替代材料，而房地产项目则没有这种灵活性。因此，对于投资者来说，在整个投资组合中采用系统、知情的方法来识别和管理环境、社会和公司治理问题是非常重要的。
ESG 如何融入房地产投资？
显然，并非所有的环境、社会和治理标准都适用于每一种类型的房地产投资。例如，如果一个人只是简单地购买一户出租物业，他/她就不需要担心治理问题。有鉴于此，有几种可行的方法可以确保不同类型的房地产投资与 ESG 相结合。
房地产投资信托基金.由于大多数房地产投资信托基金的交易方式与股票类似，因此环境、社会和公司治理投资的标准也与股票投资者类似。投资可再生能源基础设施的公司比投资传统能源设备的公司更受欢迎。或者，如果一家公司承诺实现 100% 净零排放，也会吸引更多投资者。
资金.作为一种间接的房地产投资方式，基金投资需要采取不同的负责任投资方法。虽然投资者不能做出具体的投资决策，但他们仍然可以影响决策过程。这些间接投资者可以监督投资经理，并使其参与到与基金有关的政策、系统和数据使用中来。
投资物业.在这一类型中，投资者对物业的环境、社会和公司治理性质有更多的控制权。许多投资者正式声明，他们将在战略中纳入碳中和目标。随着投资者被更具可持续发展性的物业所吸引，这些资产的价值也会随之提高。
PRI 建议的管理房地产直接投资的四个步骤
PRI 指出，直接房地产投资者实施负责任投资有四个步骤：
(来源：PRI）
交易采购.在做出投资决定之前，投资者有很多工作要做。首先是筛选，看看是否有严重的环境、社会和治理问题会直接毁掉交易。例如，受污染土地的罚款和修复费用就是可能带来财务风险的常见项目。其次，需要进行尽职调查，尤其是环境部分。环境、社会和公司治理尽职调查工作需要大量的信息，这些信息来自不同的来源。信息来源主要有三类1) 原始数据，包括水电费账单、建筑管理系统和现有环境管理系统；2) 第三方报告，如能源审计报告和认证；3) 独立数据库，如洪水和地震记录。
环境、社会和公司治理尽职调查的结果可以包括风险警报和改进措施清单，以及成本和预计节省的费用。对于新建筑而言，尽可能早地将环境、社会和公司治理因素纳入其中更为有效。在设计阶段，投资者可以要求更好的 ESG 表现，如雨水收集和可再生能源安装。
投资决策.尽职调查中发现的环境、社会和公司治理表现应记录在投资备忘录中，以便投资委员会准确理解。建议负责投资的员工参加投资委员会会议，沟通重大问题并回答问题。投资委员会还需注意，环境、社会和公司治理问题可能以多种方式影响估值，包括但不限于以下方面：1) 额外的资本支出，如饮用水系统的升级成本；2) 未来收入的不确定性，如建筑物达不到政府规定的最低能源性能标准；3) 过时风险，如劣质材料缩短了建筑物的使用年限；4) 尽职调查中发现的风险，如发生自然灾害的可能性很高。之后，投资委员会应收集尽可能多的信息，然后选择重要问题，最后做出决策。
所有权.在所有权阶段，投资者可以通过负责任的投资来创造价值。以管理房地产资产为例，投资者可以通过安装可持续设备来降低成本，从而保持房地产的能源效率。其次，更好地了解建筑物的环境状况可以降低不确定的风险。此外，认证还可用于资产管理，这对吸引租户和买家很有帮助。能源与环境设计先锋奖（LEED）是全球知名的绿色建筑认证。2019 年，上海中心成为全球最高的 LEED 白金认证建筑。同年，北京大兴国际空港经济区作为规划设计白金项目获得 LEED 城市认证。其他认证包括能源之星（Energy Star）、英国建筑性能评估体系（BREEAM）、绿色地球（Green Globes）、居住建筑挑战赛（Living Building Challenge）等。
投资者在所有权阶段有时没有物业管理经验，因为他们通常将日常管理外包给外部物业经理。外部物业管理人还可以帮助租户参与进来。然而，当投资者决定寻求外部管理来源时，ESG 问题的成功管理将取决于选择一个好的外部物业管理人并与之有效合作。
销售.在销售阶段，投资者还需要识别和管理重大的环境、社会和公司治理问题，以避免不可预见的风险，这些风险可能会被买方用来谈判较低的价格。考虑到这一点，应提供证据来支持关于 ESG 问题已得到妥善管理的说法。上一步的 ESG 管理和绩效改进将在资产出售时实现。由于各国和各地区的资产估值不尽相同，因此了解当地的监管环境和政策非常重要。投资者可以考虑尽可能多的因素，以成功完成交易。
参考资料
https://www.unpri.org/download?ac=11352
http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303
https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/
https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/
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