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Seneca ESG
- 2021年11月25日
ネット・ゼロ・カーボンへの移行と気候レジリエンスは、世界のあらゆるセクターですでに主流となっている。不動産業界に関しては、世界の温室効果ガス（GHG）排出量の約40%、世界のエネルギー消費量の50%、原材料使用量の40%を建物が占めており、ESG管理と責任投資が不可欠である。責任投資とは、投資決定や所有者の関与にESG要素を組み込む戦略と実践として国連PRIによって定義され、不動産投資のトレンドとなる。
他の資産クラスと比較して、不動産投資には特徴がある。第一に、投資期間が長いことであり、これは不動産物件と同様にESG物件の建設期間が長いことに起因している。第二に、多くのESG課題は主に地域レベルで問題となる。例えば、異常気象や水の安全保障は地理的な位置と関連している。他のセクターの企業であれば、通常、事業を移転したり、代替材料を調達したりすることができるが、不動産プロジェクトにはそのような柔軟性はない。従って、投資家にとって、ポートフォリオ全体のESG課題を特定し、管理するための体系的で情報に基づいたアプローチは非常に重要である。
ESGは不動産投資にどのように適合するのか？
もちろん、すべてのESG基準があらゆる不動産投資に適用できるわけではない。例えば、個人が一戸建ての賃貸物件を購入するだけであれば、ガバナンスの心配をする必要はない。このような観点から、様々なタイプの不動産投資をESGに統合させる方法はいくつか考えられる。
REIT.ほとんどのREITは株式と同じように取引されているため、ESG投資の基準は株式投資家と同様である。再生可能エネルギーのインフラに投資する会社は、従来のエネルギー設備に投資する会社よりも人気がある。また、100%ネット・ゼロ・エミッションの達成を約束している企業であれば、より多くの投資家を惹きつけるだろう。
資金.間接的な不動産投資手法であるファンドへの投資では、責任投資へのアプローチが異なる。投資家は具体的な投資決定を行うことはできないが、意思決定プロセスに影響を与えることはできる。こうした間接的な投資家は、ファンドに関連する方針、システム、使用されるデータについて、投資マネージャーを監視し、必要な関与をすることができる。
投資不動産.このタイプに関しては、投資家はESGを重視した物件の性質をかなりコントロールできる。多くの投資家は、カーボンニュートラルの目標を戦略に含めることを正式に表明している。投資家がより持続可能性の高い物件に引き寄せられるにつれ、こうした資産の価値は高まるだろう。
PRIが提案する不動産への直接投資を管理するための4つのステップ
PRIによれば、不動産直接投資家が責任ある投資を実施するには4つのステップがある：
(出典：PRI）
ディール・ソーシング.投資を決定する前に、投資家はやるべきことがたくさんある。まずスクリーニングであるが、これはESG上の重大な問題が直接取引を台無しにする可能性がないかどうかを確認するために行われる。例えば、汚染された土地に関する罰金や修復費用などは、財務リスクをもたらす可能性のある一般的な項目である。第二に、デューデリジェンス、特に環境要素に対するデューデリジェンスが必要である。ESGデューデリジェンスには多くの情報が必要であり、それは様々な情報源から得られる。情報源は主に3種類ある：1) 公共料金請求書、建物管理システム、既存の環境管理システムなどの生データ、2) エネルギー監査報告書や認証などの第三者報告書、3) 洪水や地震の記録のような独立したデータベース。
ESGデューデリジェンスのアウトプットには、リスクアラートと、コストと削減見込みを伴う改善リストが含まれる。新築の場合、できるだけ早い段階でESG要素を組み込むことが効果的である。設計段階において、投資家は雨水利用や再生可能エネルギーの導入など、より良いESGパフォーマンスを要求することができる。
投資の決断.デューデリジェンスで特定されたESGパフォーマンスについては、投資委員会が正確に理解できるよう、投資覚書に記録すべきである。責任ある投資担当者が投資委員会に参加し、重要事項を伝え、質問に答えることを推奨する。また投資委員会は、ESGの問題が以下のような形で評価に影響する可能性があることに留意する必要がある：1) 追加資本支出（例：飲料水システムのアップグレードコスト） 2) 将来の収入の不確実性（例：政府が定めるエネルギー性能の最低基準を満たさない建物） 3) 陳腐化リスク（例：建物の使用寿命を縮める低品質材料） 4) デューデリジェンス中に特定されたリスク（例：自然災害の可能性の高さ）。その後、投資委員会は、できる限り多くの情報を収集し、次に重要事項を選択し、最終的に決定を下すべきである。
所有権.所有の段階では、投資家は責任ある投資を通じて価値を創造するために、多くのことをしなければならない。不動産資産の運用の一例として、投資家はコストを削減するために持続可能な設備を導入することで、不動産のエネルギー効率を維持することができる。第二に、建物の環境状態についてより深い知識を得ることで、不確実なリスクを減らすことができる。また、認証は資産管理にも活用できるため、テナントや買い手の誘致にも役立つ。LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）は、世界中で利用されている有名なグリーンビルディング認証だ。2019年、上海タワーは世界で最も高いLEEDプラチナ認定ビルとなった。同年、北京大興国際空港経済区はLEED for Citiesの計画・設計Platnumプロジェクトとして認証を受けた。その他、Energy Star、BREEAM、Green Globes、Living Building Challengeなどの認証を受けている。
投資家は、日々の管理を外部のプロパティ・マネージャーに委託することが多いため、所有段階ではプロパティ・マネジメントの経験がないこともある。外部プロパティマネージャーは、テナントとの関係構築にも役立つ可能性がある。しかし、投資家が外部の不動産管理会社に管理を委託する場合、ESG課題の管理を成功させるた めには、優れた外部の不動産管理会社を選択し、その会社と効果的に連携することが重要である。
セール.売却段階においても、投資家は重要なESG課題を特定・管理し、買い手による価格引き下げ交渉 に利用されかねない不測のリスクを回避する必要がある。この点を考慮し、ESG課題が適切に管理されているという主張を裏付ける証拠を提供する必要がある。前ステップでのESG管理とパフォーマンスの向上は、資産売却時に実現される。国や地域によって資産評価は異なるため、現地の規制環境や政策について詳しく知ることが重要である。投資家は、取引を成功させるために、できるだけ多くの要素を考慮することができる。
参考
https://www.unpri.org/download?ac=11352
http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303
https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/
https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/
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