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Seneca ESG
- 25 novembre 2021
La transition vers un bilan carbone nul et la résilience climatique s'est déjà imposée à tous les secteurs d'activité dans le monde. En ce qui concerne l'industrie immobilière, les bâtiments représentent près de 40% des émissions mondiales de gaz à effet de serre (GES), 50% de la consommation mondiale d'énergie et 40% de l'utilisation des matières premières, de sorte que la gestion ESG et l'investissement responsable sont essentiels. L'investissement responsable, défini par les UN PRI comme une stratégie et une pratique visant à intégrer les facteurs ESG dans les décisions d'investissement et l'engagement des propriétaires, devient une tendance dans les investissements immobiliers.
Comparé à d'autres classes d'actifs, l'investissement dans l'immobilier a ses propres caractéristiques. Tout d'abord, l'horizon d'investissement est long, ce qui s'explique par les longues périodes de construction des biens ESG et des biens immobiliers. Deuxièmement, de nombreuses questions ESG se posent principalement au niveau régional. Par exemple, les conditions météorologiques extrêmes et la sécurité de l'eau sont liées à des emplacements géographiques. Une entreprise dans d'autres secteurs peut généralement déplacer ses activités ou s'approvisionner en matériaux alternatifs, alors que les projets immobiliers ne disposent pas d'une telle flexibilité. Pour les investisseurs, il est donc très important d'adopter une approche systématique et informée pour identifier et gérer les questions ESG dans l'ensemble du portefeuille.
Quelle est la place de l'ESG dans l'investissement immobilier ?
Il est évident que tous les critères ESG ne peuvent pas être appliqués à chaque type d'investissement immobilier. Par exemple, un particulier n'a pas besoin de se préoccuper des questions de gouvernance s'il achète simplement une propriété locative unifamiliale. Il existe donc plusieurs façons de s'assurer que les différents types d'investissements immobiliers sont intégrés à l'ESG.
FPI. Étant donné que la plupart des FPI sont négociés comme des actions, les critères d'investissement ESG sont similaires à ceux utilisés par les investisseurs en actions. Une société qui investit dans des infrastructures d'énergie renouvelable est plus populaire qu'une autre qui investit dans des équipements énergétiques traditionnels. De même, si une entreprise s'est engagée à atteindre 100% d'émissions nettes nulles, elle attirera davantage d'investisseurs.
Fonds. En tant que méthode d'investissement immobilier indirect, l'investissement dans les fonds requiert une approche différente de l'investissement responsable. Bien que les investisseurs ne puissent pas prendre de décisions d'investissement spécifiques, ils peuvent néanmoins influencer le processus de prise de décision. Ces investisseurs indirects peuvent contrôler et impliquer un gestionnaire d'investissement dans les besoins concernant les politiques, les systèmes et les données utilisées en rapport avec les fonds.
Immeubles de placement. En ce qui concerne ce type d'investissement, les investisseurs ont plus de contrôle sur la nature ESG des biens immobiliers. De nombreux investisseurs déclarent officiellement qu'ils incluront des objectifs de neutralité carbone dans leurs stratégies. Comme les investisseurs sont attirés par des biens immobiliers plus durables, ces actifs vaudront plus cher.
Quatre étapes pour gérer les investissements directs dans l'immobilier proposées par PRI
Selon PRI, la mise en œuvre de l'investissement responsable pour les investisseurs immobiliers directs se fait en quatre étapes :
(Source : PRI)
Recherche d'accords. Avant de prendre une décision d'investissement, les investisseurs ont beaucoup de travail à faire. La première chose à faire est de procéder à un examen préalable, afin de déterminer si des problèmes ESG graves risquent de ruiner directement l'opération. Par exemple, les amendes et les coûts de remise en état des terrains contaminés sont des éléments courants susceptibles d'entraîner un risque financier. Deuxièmement, il faut faire preuve de diligence raisonnable, en particulier pour la composante environnementale. Le travail de diligence raisonnable en matière d'ESG nécessite de nombreuses informations provenant de diverses sources. Ces sources sont principalement de trois types : 1) les données brutes, y compris les factures des services publics, le système de gestion des bâtiments et le système de gestion environnementale existant ; 2) les rapports de tiers, tels que les rapports d'audit énergétique et les certifications ; 3) les bases de données indépendantes, telles que les registres des inondations et des tremblements de terre.
Le résultat de la diligence raisonnable en matière d'ESG pourrait comprendre à la fois des alertes sur les risques et des listes d'améliorations avec les coûts et les économies estimées. Pour les nouvelles constructions, il est plus efficace d'intégrer les facteurs ESG le plus tôt possible dans le processus. Pendant la phase de conception, les investisseurs peuvent demander de meilleures performances ESG, telles que la récupération des eaux de pluie et l'installation d'énergies renouvelables.
Décision d'investissement. Les performances ESG identifiées au cours de l'audit préalable doivent être consignées dans le mémorandum d'investissement afin que le comité d'investissement les comprenne avec précision. Il est suggéré qu'un membre du personnel chargé de l'investissement responsable participe à la réunion du comité d'investissement afin de communiquer les problèmes importants et de répondre aux questions. Le comité d'investissement doit également noter que les questions ESG peuvent affecter l'évaluation de plusieurs manières, y compris, mais sans s'y limiter, les suivantes : 1) les dépenses d'investissement supplémentaires, par exemple les coûts de modernisation d'un système d'eau potable ; 2) l'incertitude des revenus futurs, par exemple les bâtiments qui ne répondent pas aux normes minimales de performance énergétique fixées par les gouvernements ; 3) le risque d'obsolescence, par exemple des matériaux de mauvaise qualité qui raccourcissent la durée d'utilisation du bâtiment ; 4) les risques identifiés au cours de la due diligence, par exemple la forte probabilité d'une catastrophe naturelle. Ensuite, le comité d'investissement doit recueillir autant d'informations que possible, puis choisir les questions importantes et enfin prendre une décision.
Propriété. Dans la phase de propriété, les investisseurs ont beaucoup à faire pour créer de la valeur grâce à l'investissement responsable. Par exemple, dans le cadre de la gestion des biens immobiliers, les investisseurs peuvent veiller à l'efficacité énergétique de la propriété en installant des équipements durables pour réduire les coûts. Ensuite, une meilleure connaissance de l'état environnemental d'un bâtiment pourrait réduire les risques incertains. De plus, les certifications peuvent être utilisées dans la gestion des actifs, ce qui est utile pour attirer les locataires et les acheteurs. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) est une certification de bâtiment écologique bien connue et utilisée dans le monde entier. En 2019, la Shanghai Tower est devenue le plus haut bâtiment du monde certifié LEED Platine. La même année, la zone économique de l'aéroport international de Daxing à Pékin a été certifiée LEED pour les villes en tant que projet Plan and Design Platnum. Parmi les autres certifications, citons Energy Star, BREEAM, Green Globes, Living Building Challenge, etc.
Les investisseurs n'ont parfois aucune expérience de la gestion immobilière pendant la phase de propriété, car ils ont souvent confié la gestion quotidienne à un gestionnaire immobilier externe. Ce dernier peut également contribuer à l'engagement des locataires. Toutefois, lorsque les investisseurs décident de faire appel à des sources de gestion externes, la réussite de la gestion des questions ESG dépendra de la sélection d'un bon gestionnaire immobilier externe et d'une collaboration efficace avec lui.
Vente. Lors de la phase de vente, les investisseurs doivent également identifier et gérer les questions ESG importantes afin d'éviter les risques imprévus qui pourraient être utilisés par un acheteur pour négocier un prix inférieur. À cet égard, il convient de fournir des preuves à l'appui des affirmations selon lesquelles les questions ESG sont bien gérées. La gestion des questions ESG et l'amélioration des performances au cours de l'étape précédente se concrétiseront lors de la vente de l'actif. Étant donné que l'évaluation des actifs diffère selon les pays et les régions, il est important d'en savoir plus sur l'environnement réglementaire et les politiques locales. Les investisseurs peuvent prendre en compte autant de facteurs que possible pour réussir leur transaction.
Référence
https://www.unpri.org/download?ac=11352
http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303
https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/
https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/
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