Transisi menuju nol karbon dan ketahanan iklim telah menjadi arus utama untuk semua sektor di dunia. Untuk industri real estat, bangunan menyumbang hampir 40% emisi gas rumah kaca (GRK) global, 50% konsumsi energi dunia, dan 40% penggunaan bahan baku, sehingga manajemen LST dan investasi yang bertanggung jawab menjadi sangat penting. Investasi yang bertanggung jawab, yang didefinisikan oleh UN PRI sebagai strategi dan praktik untuk memasukkan faktor LST dalam keputusan investasi dan keterlibatan kepemilikan, menjadi tren dalam investasi real estat.

Dibandingkan dengan kelas aset lainnya, berinvestasi di real estat memiliki karakteristik tersendiri. Pertama, jangka waktu investasi yang panjang, yang disebabkan oleh periode konstruksi yang panjang dari properti LST serta properti real estat. Kedua, banyak masalah LST yang terutama terjadi di tingkat regional. Misalnya, cuaca ekstrem dan keamanan air terkait dengan lokasi geografis. Perusahaan di sektor lain biasanya dapat memindahkan operasinya atau mencari bahan alternatif, sementara proyek real estat tidak memiliki fleksibilitas seperti itu. Jadi, bagi investor, pendekatan yang sistematis dan terinformasi untuk mengidentifikasi dan mengelola isu-isu LST di seluruh portofolio sangatlah penting.

Bagaimana ESG cocok dengan investasi real estat?

Tentu saja, tidak semua kriteria ESG dapat diterapkan pada setiap jenis investasi real estat. Misalnya, seseorang tidak perlu khawatir tentang masalah tata kelola ketika dia hanya membeli properti sewa keluarga tunggal. Mengingat hal ini, ada beberapa cara yang memungkinkan untuk memastikan berbagai jenis investasi real estat terintegrasi dengan ESG.

REITs. Karena sebagian besar DIRE diperdagangkan seperti halnya saham, kriteria investasi ESG mirip dengan kriteria yang digunakan investor saham. Perusahaan yang berinvestasi pada infrastruktur energi terbarukan akan lebih populer dibandingkan perusahaan yang berinvestasi pada peralatan energi tradisional. Atau, jika sebuah perusahaan telah berkomitmen untuk mencapai 100% emisi nol bersih akan menarik lebih banyak investor.

Dana. Sebagai metode investasi real estat tidak langsung, investasi dana memerlukan pendekatan yang berbeda dengan investasi yang bertanggung jawab. Meskipun investor tidak dapat membuat keputusan investasi yang spesifik, mereka masih dapat mempengaruhi proses pengambilan keputusan. Investor tidak langsung ini dapat memantau dan melibatkan manajer investasi yang membutuhkan tentang kebijakan, sistem, data yang digunakan terkait dengan dana tersebut.

Properti investasi. Pada jenis ini, investor memiliki kontrol yang lebih besar atas sifat properti yang berfokus pada ESG. Banyak investor yang secara resmi menyatakan bahwa mereka akan memasukkan tujuan netralitas karbon dalam strategi mereka. Karena investor tertarik pada properti yang lebih berkelanjutan, aset-aset ini akan bernilai lebih tinggi.

Empat langkah untuk mengelola investasi langsung dalam real estat yang disarankan oleh PRI

Ada empat langkah untuk menerapkan investasi yang bertanggung jawab bagi investor real estat langsung, menurut PRI:

(Sumber: PRI)

Sumber Kesepakatan. Sebelum mengambil keputusan investasi, investor memiliki banyak pekerjaan yang harus dilakukan. Hal pertama adalah penyaringan, yang dilakukan untuk melihat apakah ada masalah ESG yang serius yang dapat merusak kesepakatan secara langsung. Sebagai contoh, denda dan biaya remediasi pada lahan yang terkontaminasi adalah hal umum yang dapat menimbulkan risiko finansial. Kedua, uji tuntas diperlukan, terutama untuk komponen lingkungan. Uji tuntas LST membutuhkan banyak informasi yang berasal dari berbagai sumber. Sumber-sumber tersebut terutama terdiri dari tiga jenis: 1) Data mentah, termasuk tagihan listrik, sistem manajemen gedung, dan sistem manajemen lingkungan yang ada; 2) Laporan pihak ketiga, seperti laporan audit energi dan sertifikasi; 3) Basis data independen, seperti catatan banjir dan gempa bumi.

Keluaran dari uji tuntas ESG dapat mencakup peringatan risiko dan daftar perbaikan dengan biaya dan perkiraan penghematan. Untuk konstruksi baru, akan lebih efektif jika mengintegrasikan faktor LST sedini mungkin dalam prosesnya. Selama tahap desain, investor dapat meminta kinerja LST yang lebih baik, seperti penampungan air hujan dan instalasi energi terbarukan.

Keputusan Investasi. Kinerja ESG yang diidentifikasi selama uji tuntas harus dicatat ke dalam memorandum investasi agar komite investasi memahaminya secara akurat. Disarankan agar staf investasi yang bertanggung jawab untuk mengikuti rapat komite investasi untuk mengkomunikasikan isu-isu material dan menjawab pertanyaan-pertanyaan. Komite investasi juga perlu memperhatikan bahwa isu-isu ESG dapat mempengaruhi penilaian dengan beberapa cara, termasuk namun tidak terbatas pada hal-hal berikut: 1) Belanja modal tambahan, misalnya biaya peningkatan sistem air minum; 2) Ketidakpastian pendapatan di masa depan, misalnya bangunan yang tidak memenuhi standar kinerja energi minimum yang ditetapkan pemerintah; 3) Risiko keusangan, misalnya material berkualitas rendah yang memperpendek usia pakai bangunan; 4) Risiko yang teridentifikasi selama uji tuntas, misalnya kemungkinan besar terjadi bencana alam. Setelah itu, komite investasi harus mengumpulkan informasi sebanyak mungkin, kemudian memilih isu-isu yang penting, dan akhirnya membuat keputusan.

Kepemilikan. Pada fase kepemilikan, investor memiliki banyak hal yang dapat dilakukan untuk menciptakan nilai melalui investasi yang bertanggung jawab. Sebagai contoh dalam mengelola aset real estat, investor dapat menjaga agar properti tetap hemat energi dengan memasang peralatan yang ramah lingkungan untuk mengurangi biaya. Kedua, mendapatkan pengetahuan yang lebih baik tentang kondisi lingkungan bangunan dapat mengurangi risiko yang tidak pasti. Selain itu, sertifikasi juga dapat digunakan dalam manajemen aset, yang berguna untuk menarik penyewa dan pembeli. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) adalah sertifikasi bangunan hijau yang terkenal yang digunakan di seluruh dunia. Pada tahun 2019, Shanghai Tower menjadi gedung bersertifikat LEED Platinum tertinggi di dunia. Pada tahun yang sama, Zona Ekonomi Bandara Internasional Daxing Beijing disertifikasi di bawah LEED untuk Kota sebagai proyek Plan and Design Platnum. Sertifikasi lainnya termasuk Energy Star, BREEAM, Green Globes, Living Building Challenge, dll.

Investor terkadang tidak memiliki pengalaman dalam manajemen properti pada fase kepemilikan, karena mereka sering kali menyerahkan pengelolaan sehari-hari kepada manajer properti eksternal. Manajer properti eksternal juga dapat membantu dengan keterlibatan penyewa. Namun, ketika investor memutuskan untuk mencari sumber manajemen eksternal, keberhasilan pengelolaan isu-isu LST akan bergantung pada pemilihan manajer properti eksternal yang baik dan bekerja sama dengan mereka secara efektif.

Penjualan. Pada tahap penjualan, investor juga perlu mengidentifikasi dan mengelola isu-isu LST yang material untuk menghindari risiko tak terduga yang dapat digunakan oleh pembeli untuk menegosiasikan harga yang lebih rendah. Mempertimbangkan hal ini, bukti harus disediakan untuk mendukung klaim bahwa isu-isu LST telah dikelola dengan baik. Pengelolaan LST dan peningkatan kinerja selama langkah sebelumnya akan direalisasikan pada saat penjualan aset. Karena penilaian aset berbeda di setiap negara dan wilayah, penting untuk mengetahui lebih banyak tentang lingkungan dan kebijakan peraturan setempat. Investor dapat mempertimbangkan sebanyak mungkin faktor untuk membuat kesepakatan yang sukses.

Referensi

https://www.unpri.org/an-introduction-to-responsible-investment/an-introduction-to-responsible-investment-real-estate/5628.article

https://www.unpri.org/download?ac=11352

https://www.scmp.com/events/business/topics/redefining-hong-kong/article/3156364/esg-real-estate-industry-requires

http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303

https://www.asianinvestor.net/article/asian-asset-owners-seek-out-european-logistics-and-offices/474188

https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/

https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/

https://www.cbre.com/insights/reports/esg-and-real-estate-the-top-10-things-investors-need-to-know#social