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Seneca ESG
- 2021년 11월 25일
탄소중립 및 기후 회복력 제로의 전환은 이미 전 세계 모든 부문에서 대세가 되었습니다. 부동산 산업의 경우 건물은 전 세계 온실가스 배출량의 약 40%, 전 세계 에너지 소비량의 50%, 원자재 사용량의 40%를 차지하기 때문에 ESG 관리와 책임 투자가 필수적입니다. UN PRI에서 투자 결정과 소유권 참여에 ESG 요소를 통합하는 전략 및 관행으로 정의한 책임 투자는 부동산 투자의 트렌드로 자리 잡고 있습니다.
다른 자산군과 비교했을 때 부동산 투자는 몇 가지 특징이 있습니다. 첫째, 투자 기간이 길다는 점인데, 이는 부동산뿐만 아니라 ESG 자산의 건설 기간이 길기 때문입니다. 둘째, 많은 ESG 이슈가 주로 지역적 차원에서 중요하다는 점입니다. 예를 들어, 극한 기후와 수자원 확보는 지리적 위치와 관련이 있습니다. 다른 부문의 기업은 일반적으로 사업장을 옮기거나 대체 자재를 조달할 수 있지만, 부동산 프로젝트는 그러한 유연성이 없습니다. 따라서 투자자에게는 포트폴리오 전반에서 ESG 이슈를 식별하고 관리하기 위한 체계적이고 정보에 입각한 접근 방식이 매우 중요합니다.
ESG는 부동산 투자에 어떻게 적용되나요?
물론 모든 유형의 부동산 투자에 모든 ESG 기준을 적용할 수 있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 개인이 단순히 단독주택 임대 부동산을 구매할 때는 거버넌스 문제에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 이러한 점을 고려하여 다양한 유형의 부동산 투자에 ESG를 통합할 수 있는 몇 가지 가능한 방법이 있습니다.
REITs. 대부분의 리츠는 주식처럼 거래되기 때문에 ESG 투자 기준은 주식 투자자가 사용하는 기준과 유사합니다. 재생 에너지 인프라에 투자하는 회사가 기존 에너지 장비에 투자하는 회사보다 더 인기가 있습니다. 또는 100% 순배출 제로 달성을 약속한 기업이 더 많은 투자자를 유치할 수 있습니다.
자금. 간접 부동산 투자 방법인 펀드에 투자하려면 책임 투자에 대한 다른 접근 방식이 필요합니다. 투자자는 구체적인 투자 결정을 내릴 수는 없지만 의사 결정 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 간접 투자자는 펀드와 관련된 정책, 시스템, 사용 데이터에 대해 필요한 경우 투자 관리자를 모니터링하고 관여할 수 있습니다.
투자 부동산. 이 유형의 경우, 투자자는 ESG에 초점을 맞춘 자산의 특성을 훨씬 더 많이 통제할 수 있습니다. 많은 투자자들이 전략에 탄소 중립 목표를 포함하겠다고 공식적으로 밝히고 있습니다. 투자자들이 보다 지속 가능한 부동산에 관심을 갖게 되면서 이러한 자산의 가치는 더 높아질 것입니다.
PRI가 제안하는 부동산 직접 투자 관리 4단계
PRI에 따르면 부동산 직접 투자자를 위한 책임 투자를 실행하는 데는 네 가지 단계가 있습니다:
(출처: PRI)
딜 소싱. 투자 결정을 내리기 전에 투자자는 해야 할 일이 많습니다. 첫 번째는 거래를 직접적으로 망칠 수 있는 심각한 ESG 문제가 있는지 확인하는 선별 작업입니다. 예를 들어, 오염된 토지에 대한 벌금과 정화 비용은 재무적 위험을 초래할 수 있는 일반적인 항목입니다. 둘째, 특히 환경적 요소에 대한 실사가 필요합니다. ESG 실사 작업에는 다양한 출처에서 제공되는 많은 정보가 필요합니다. 그 출처는 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다: 1) 공공요금, 건물 관리 시스템, 기존 환경 관리 시스템 등의 원시 데이터 2) 에너지 감사 보고서 및 인증과 같은 제3자 보고서 3) 홍수 및 지진 기록과 같은 독립적인 데이터베이스.
ESG 실사의 결과물에는 위험 경고와 비용 및 예상 절감액과 함께 개선 사항 목록이 모두 포함될 수 있습니다. 신축 건물의 경우 가능한 한 프로세스 초기에 ESG 요소를 통합하는 것이 더 효과적입니다. 설계 단계에서 투자자는 빗물 집수 및 재생 에너지 설치와 같은 더 나은 ESG 성과를 요청할 수 있습니다.
투자 결정. 실사 과정에서 확인된 ESG 성과는 투자위원회가 정확하게 이해할 수 있도록 투자설명서에 기록해야 합니다. 투자위원회 회의에 책임투자 담당자가 참석하여 중요한 이슈를 전달하고 질문에 답변하는 것이 좋습니다. 또한 투자위원회는 ESG 이슈가 다음과 같은 여러 가지 방식으로 가치평가에 영향을 미칠 수 있다는 점에 유의해야 합니다: 1) 추가 자본 지출(예: 식수 시스템 업그레이드 비용), 2) 미래 수익 불확실성(예: 정부가 정한 최소 에너지 성능 기준을 충족하지 못하는 건물), 3) 노후화 위험(예: 건물 사용 수명을 단축시키는 저품질 자재), 4) 실사 과정에서 확인된 위험(예: 자연재해 발생 가능성 높음). 그 후 투자위원회는 최대한 많은 정보를 수집한 다음 중요한 이슈를 선별하여 최종적으로 결정을 내려야 합니다.
소유권. 소유권 단계에서 투자자는 책임 있는 투자를 통해 가치를 창출하기 위해 할 수 있는 일이 많습니다. 부동산 자산 관리의 한 예로, 투자자는 지속 가능한 장비를 설치하여 비용을 절감함으로써 부동산의 에너지 효율을 유지할 수 있습니다. 둘째, 건물의 환경 상태에 대해 더 잘 알게 되면 불확실한 위험을 줄일 수 있습니다. 또한 인증은 자산 관리에 활용될 수 있어 임차인과 구매자를 유치하는 데 유용합니다. 에너지 및 환경 디자인 리더십(LEED)은 전 세계적으로 잘 알려진 친환경 건물 인증입니다. 2019년 상하이 타워는 세계에서 가장 높은 LEED 플래티넘 인증을 받은 건물이 되었습니다. 같은 해에 베이징 다싱 국제공항 경제구역은 도시를 위한 LEED 플래티넘 프로젝트인 계획 및 디자인 플래티넘 인증을 받았습니다. 그 밖의 인증으로는 에너지 스타, BREEAM, 그린 글로브, 리빙 빌딩 챌린지 등이 있습니다.
투자자는 일상적인 관리를 외부 자산 관리자에게 위탁하는 경우가 많기 때문에 소유권 단계에서 자산 관리 경험이 없는 경우가 많습니다. 외부 자산 관리자는 임차인의 참여도 도울 수 있습니다. 그러나 투자자가 외부 관리 소스를 찾기로 결정한 경우, ESG 이슈의 성공적인 관리는 훌륭한 외부 자산 관리자를 선택하고 그들과 효과적으로 협력하는 데 달려 있습니다.
판매. 또한 매각 단계에서 투자자는 구매자가 낮은 가격을 협상하는 데 사용할 수 있는 예상치 못한 위험을 피하기 위해 중요한 ESG 이슈를 식별하고 관리해야 합니다. 이를 고려하여 ESG 이슈가 잘 관리되고 있다는 주장을 뒷받침할 수 있는 증거를 제공해야 합니다. 이전 단계에서의 ESG 관리 및 성과 개선은 자산 매각 시 실현될 것입니다. 자산 가치는 국가와 지역에 따라 다르므로 현지 규제 환경과 정책에 대해 자세히 파악하는 것이 중요합니다. 투자자는 성공적인 거래를 위해 가능한 한 많은 요소를 고려할 수 있습니다.
참조
https://www.unpri.org/download?ac=11352
http://www.igreen.org/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=15&id=13303
https://www.sharplaunch.com/blog/green-building-certifications/
https://www.millionacres.com/real-estate-investing/articles/what-esg-real-estate-investing/
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